IVA a 6%: preços das moradias usadas podem cair até 20% ainda em 2025

O Governo anunciou a redução do IVA na construção de novas moradias para 6%. Esta medida fiscal tem potencial de provocar uma queda significativa nos preços das moradias usadas, estimada entre 15% e 20% já em 2025.

O impacto do IVA reduzido na habitação

Atualmente, o IVA aplicado à construção é de 23%. A redução para 6% representa uma diminuição de 17 pontos percentuais no custo fiscal direto. Combinado com incentivos fiscais no IRS e tecnologias que reduzem o tempo de execução das obras, o custo final das novas moradias pode cair até 25%. Quando o preço das novas habitações cai, o mercado de usados tende a seguir o mesmo ritmo.

Memorial de cálculo

Situação atual (IVA a 23%)
Custo médio de construção por m²: 1.200€
IVA 23%: 276€
Custo total por m²: 1.476€
Moradia de 100m²: 147.600€

Situação com IVA a 6%
Custo base: 1.200€
IVA 6%: 72€
Custo total por m²: 1.272€
Moradia de 100m²: 127.200€

Diferença direta: -20.400€ por habitação (≈ -14%)

Com a redução do prazo de construção de 24 para 14 meses, é possível economizar cerca de 5% nos custos financeiros, reduzindo o custo final para 120.840€, o que representa uma diferença total de aproximadamente -18% em relação à situação atual. Incentivos fiscais adicionais podem gerar mais 2% a 4% de economia.

Consequência para o mercado de moradias usadas

O preço médio das moradias usadas em Portugal em 2025 está projetado em 2.100€/m². Se as novas moradias forem colocadas no mercado a 1.600–1.700€/m², os compradores naturalmente migrarão para o segmento novo, forçando os preços das moradias usadas a ajustar-se rapidamente.

Conclusão para investidores

A redução do IVA para 6% não é apenas uma medida fiscal. Ela reposiciona estrategicamente o mercado imobiliário ao:

Reduzir custos de novas construções;

Encurtar o tempo de retorno sobre o investimento;

Pressionar a queda dos preços das moradias usadas.

Investidores atentos devem posicionar-se desde já, antecipando que o mercado de usados perderá atratividade, enquanto as novas moradias terão margens de valorização superiores.

Escrito por Dr. Elielton Dias Santana, Economista e Contabilista