IVA nas Remodelações em 2025:Como Poupar Legalmente com a Taxa Reduzida de 6%

Está a planear uma obra de remodelação num imóvel destinado a habitação? Antes de avançar com orçamentos e contratos, há uma questão fiscal que pode fazer toda a diferença:

A sua empreitada está sujeita a IVA de 23% ou de 6%?

A diferença entre estas duas taxas pode representar uma poupança de milhares de euros, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.

Neste artigo, partilhamos as principais regras sobre a aplicação do IVA reduzido em obras de reabilitação urbana, para que possa tomar decisões informadas e evitar riscos fiscais.

Porquê esta taxa merece a sua atenção?

Em obras com valores relevantes, o impacto do IVA pode ser significativo. Por exemplo:

• Valor da obra: 100.000€

• IVA a 23%: 23.000€

• IVA a 6%: 6.000€

Poupança potencial: 17.000€

Trata-se de um valor substancial que, muitas vezes, é negligenciado por falta de informação ou planeamento.

O que diz a legislação?

A regra geral em Portugal é clara: a prestação de serviços de construção civil está sujeita à taxa normal de 23%.

Contudo, a Lista I anexa ao Código do IVA (CIVA), na verba 2.23, estabelece uma exceção à regra, permitindo a aplicação de 6% de IVA em empreitadas de reabilitação de imóveis para habitação, desde que determinadas condições estejam reunidas.

Quais são os requisitos para beneficiar do IVA a 6%?

O enquadramento da taxa reduzida exige cumprimento cumulativo de critérios técnicos, fiscais e legais. Vejamos:

1. Destinação do imóvel: Habitação

A obra deve ser realizada em imóveis ou frações autónomas exclusivamente destinadas a habitação.

Imóveis com uso comercial, turístico, misto ou industrial não são elegíveis.

2. Localização: Inserção numa ARU

A taxa reduzida aplica-se mais facilmente quando o imóvel está situado numa Área de Reabilitação Urbana (ARU), reconhecida pela Câmara Municipal.

Como verificar?
Consulte o mapa das ARU disponível no portal da autarquia do seu concelho ou contacte os serviços de urbanismo.

3. Alternativa legal: Declaração sob compromisso de honra

Mesmo que o imóvel não esteja numa ARU, é possível aplicar a taxa de 6% desde que o proprietário entregue uma declaração sob compromisso de honra à empresa executora, indicando que a obra se destina a habitação própria e permanente.

Esta declaração deve ser emitida antes da fatura e mantida em arquivo para efeitos de fiscalização.

4. Regras dos materiais: Limite de 20%

Este é um dos pontos mais críticos e frequentemente ignorados:

• Os materiais fornecidos pela empresa de construção podem ter IVA a 6% apenas se não ultrapassarem 20% do valor total da empreitada (sem IVA).

• Se ultrapassarem esse limite, a parte excedente dos materiais será tributada à taxa normal de 23%.

• Se o cliente adquirir os materiais diretamente, o IVA será sempre de 23%, sem exceção.

Os erros mais comuns — e como evitá-los

1. Assumir que todas as obras têm direito à taxa reduzida
   Sem localização em ARU ou documentação formal, o enquadramento correto será sempre 23%.

2. Ultrapassar o limite de 20% nos materiais
   O impacto pode ser imediato no custo final da obra — ou surgir mais tarde numa inspeção fiscal.

3. Não guardar a documentação exigida
   Sem prova do enquadramento legal, o risco de correção e penalização é elevado.

Como a contabilidade de gestão pode ajudar?

Na Account Service – Contabilidade de Gestão, apoiamos os nossos clientes não apenas na execução técnica da contabilidade, mas também no planeamento estratégico de investimentos e obras.

O nosso papel nestes casos inclui:

• Análise prévia do enquadramento fiscal da empreitada

• Validação da elegibilidade para aplicação da taxa de 6%

• Apoio na emissão e organização da documentação legal exigida

• Acompanhamento fiscal durante e após a execução da obra

• Comunicação com a Autoridade Tributária, se necessário

Porque uma boa gestão começa antes da obra começar — e termina com segurança fiscal garantida.

Tem dúvidas sobre a aplicação de IVA na sua remodelação?

Se vai avançar com uma obra de reabilitação ou remodelação em 2025, garanta desde o início que está a tirar partido de todas as vantagens fiscais disponíveis — sem correr riscos com a Autoridade Tributária.

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